Menu
Vous êtes ici : Accueil > Actualités > Hanane Hajji Avocat vous explique : Promesse de vente et protection du promettant.

Hanane Hajji Avocat vous explique : Promesse de vente et protection du promettant.

Le 16 décembre 2020
La Cour de cassation, dans un arrêt du 26 novembre 2020, a rendu une décision concernant la nullité encourue d’un protocole analysé comme une promesse synallagmatique de vente qui ne respecte pas les conditions de forme légales.

Dans les faits, un bailleur avait loué à un couple un appartement pour une durée de trois ans.
 
Par un protocole devant être annexé au contrat de bail, les parties étaient convenues de la vente de l'appartement, selon certaines modalités et conditions, dans un délai maximum de vingt-quatre mois. Par acte du 23 mai 2015, elles ont prorogé les effets du protocole jusqu'au 15 mai 2016.
 
Par acte du 3 novembre 2016, le bailleur a, après commandement de payer les loyers, assigné le couple en résiliation du bail, expulsion et paiement de diverses sommes.
 
Les époux, ont sollicité reconventionnellement la nullité du protocole.
 
La Cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 7 février 2019, condamne les époux à payer les diverses sommes au titre des arriérés de loyers et des indemnités d’occupation et ordonne leur expulsion. 
Elle rejette également leur demande d’annulation du protocole considérant « le protocole s'analysait en une promesse synallagmatique de vente d'une durée supérieure à dix-huit mois et qu'il était soumis à l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation. » et ainsi que seul le bailleur en sa qualité de promettant est autorisé à en demander l’annulation.
 
La Cour de cassation, dans un arrêt du 26 novembre 2020, vient confirmer la solution du la cour d’appel de Pau. Considérant que « les dispositions de ce texte ont pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée, la nullité encourue en raison de leur non-respect est relative. »
 
« 6. La cour d'appel a retenu que le protocole s'analysait en une promesse synallagmatique de vente d'une durée supérieure à dix-huit mois et qu'il était soumis à l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation.
 
7. Elle a énoncé à bon droit que, dès lors que les dispositions de ce texte ont pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée, la nullité encourue en raison de leur non-respect est relative.
 
8. Elle en a exactement déduit que seul M. F... pouvait invoquer la nullité du protocole et que la demande de M. et Mme Q... devait être rejetée.
 
9. Le moyen n'est donc pas fondé. »

POUR EN SAVOIR PLUS :

Civ. 3e, 26 nov. 2020, n° 19-14.601